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  • マンションに関わる法律と定義について
  • マンションの管理と運営について
マンションに関わる法律と定義について
  • Q1.

    区分所有法って何?

    A1.

    区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で、一般的には「区分所有法」「マンション法」等と呼ばれています。多数のマンションが建ち始めた1962年に民法の特別法として制定されました。
    いわゆる分譲マンションのように、一棟の建物の内部を複数に区切り、複数人がそれぞれを独立して所有する場合を対象とする法律です。
    同じ建物で多くの人が生活することで、居住者間のトラブルや管理上の混乱が生じる恐れがあるため、権利者間の法律関係や建物等の管理の仕組みについて明確にしておくことを目的としています。

  • Q2.

    マンションの「専有部分」と「共用部分」について教えて。

    A2.

    一棟の建物は「専有部分」と「共用部分」で構成されています。
    ●専有部分
    一般的にマンションの玄関扉の内側である住戸部分を「専有部分」といいます。
    区分所有法では「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建築物としての用途に供することができるもの」と定められており、専有部分を所有する人は「区分所有者」と呼ばれます。
    ●共用部分
    専有部分を除いた全ての建物部分、付属建物、設備、施設を「共用部分」といいます。共用部分は区分所有者全員の共有財産です。集会室としてマンションの一室を使用する場合等、通常は専有部分である住戸等を、管理規約によって共用部分とすることもできます。

  • Q3.

    専有部分と共用部分の境界はどこ?

    A3.

    建物を支える躯体部分や、壁・天井・床等の主要構造部分は共用部分です。隣家や外部との境となっている主要構造部分に穴をあける事はもちろん、釘を打つことも禁止されています。
    部屋内部の内装部分や建物の構造に無関係な間仕切りは専有部分です。
    玄関扉については、内側(住戸側)は専有部分、外側(廊下側)は共用部分です。そのため、玄関扉の外側は、無許可で色を塗り替える等の改装はできません。

  • Q4.

    専用使用部分・専用使用権って何?

    A4.

    国土交通省が作成している「標準管理規約」に定義されている用語で、共用部分のうち、特定の区分所有者だけが使用できる部分を専用使用部分、その権利のことを専用使用権といいます。
    専用使用部分とされる共用部分としては、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、ルーフバルコニー、専用庭などが挙げられます。標準管理規約では、専用使用部分の通常の管理と補修は、そこを使用している区分所有者、つまり専用使用権者の責任で行う事とされています。例えば、部屋のガラス窓が割れた場合は、その部屋の持ち主の負担で修理や取り替えを行う事になります。

マンションの管理と運営について
  • Q1.

    「マンション管理」ってどういうこと?

    A1.

    「マンション管理」とは、マンションの環境や設備の機能を維持し、必要に応じて改善していくことです。
    一つの建物を区切って複数の人が使用しているマンションでは、誰もが共用部分を使用しなければ生活できません。また、区分所有者にとって、共用部分は大切な財産の一部です。
    マンションの居住者が快適な生活を送るため、区分所有者の共有財産であるマンションの資産価値を維持・向上させるために、マンションを適切に管理する必要があります。

  • Q2.

    管理組合の役割は何?

    A2.

    マンションは、専有部分と共用部分に分けられますが、専有部分は各区分所有者の財産ですから、各区分所有者が各自の責任で管理します。
    これに対して、共有財産である共用部分の管理は、区分所有者全員が協力して行わなければなりません。管理組合は区分所有者全員の意思をまとめて管理を行うための組織です。
    区分所有法によると、管理組合は区分所有関係が生じると自動的に成立し、区分所有者となった人はその意志に関わらず組合員となります。従って、組合員になることを拒否したり脱会したりすることはできません。

  • Q3.

    総会って何?

    A3.

    総会は、管理組合員である区分所有者全員の最高意思決定機関です。定期総会は通常年1回開催されますが、必要に応じて臨時総会が招集されます。組合員はそれぞれ議決権を持って、決議に参加します。
    総会では管理状況の報告や予算・決算等、管理組合の重要な事項が審議されます。

  • Q4.

    理事会って何?

    A4.

    「理事会」とは、総会の決議に基づき、管理組合の実質的な業務を遂行する機関です。区分所有法で設置が義務付けられているわけではありませんが、多くのマンションに設置されています。多くの場合、「理事長」、「副理事長」、「理事」といった理事会を構成する役員は全区分所有者の中から選ばれ、また、この他に業務実施状況や財産状況などを監査する「監事」を置きます。
    一般的に理事長は区分所有法上の「管理者」となり、管理組合の代表者となります。副理事長は理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代理し、理事長が欠けたときはその職務を行います。理事長、副理事長以外の理事は理事会で意見を述べるとともに、管理規約で定められた理事の業務を担当します。会計や修繕計画といった具体的な業務を担当するケースもあります。
    理事会役員は、区分所有者が任期1年の交代制で務めることが多いですが、業務がスムーズに引き継がれるように、毎年半数だけを改選しているマンションもあります。

  • Q5.

    管理規約って何?

    A5.

    マンション等の区分所有建物で、その管理運営について管理組合が定めるルールを「管理規約」と呼び、専有部分や共用部分の範囲、理事会や会計に関する事項等、基本的な決まりが定められています。
    国土交通省では、50戸~100戸程度の中規模マンションを想定した標準管理規約を作成しており、実際の管理規約は、これを採用またはベースにしていることが一般的です。
    マンション内設備の使用方法等、管理規約よりも細かいルールを「細則」として定めることもできます。

  • Q6.

    管理組合って何をするの?

    A6.

    管理組合は、共用部分に関わる広範な管理業務を行います。主なものとしては共用部分の保全、資金の管理、居住者間のコミュニティ形成等が挙げられます。
    管理に関する重要な事項や基本方針は管理組合が決定しますが、日常業務を組合員だけで行うのが難しい場合、マンション管理会社等に管理の全部または一部を委託することができます。日常の管理業務をサポートするのが管理会社の役割ですが、具体的な業務内容は管理組合と締結する「管理委託契約書」に定められます。

  • Q7.

    管理費と修繕積立金の使い道は?

    A7.

    マンションの維持管理に関わる費用は、日常の管理を行うための「管理費」と、将来の多額な費用を要する修繕のための「修繕積立金」に大きく分かれます。
    ●管理費の使い道
    管理費は、共用部分の水道光熱費、損害保険料、小修繕費、備品購入費等、主に日常管理に使用します。マンション管理会社に管理を委託する際の業務委託費にも管理費を使います。
    ●修繕積立金の使い道
    修繕積立金は、定期的に行う大規模修繕工事や事故による損壊の修繕、設備のグレードアップ等、主に共用部分の改修工事に使用します。