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Mansion Style ~暮らしのお役立ち情報~

資産価値向上委員会

管理組合が主体となって実施する「大規模修繕工事」。
コミュニティワンも、日々物件と向き合う管理会社の立場から、適切なご提案、サポートを実施しています。

vol.36 管理会社のメリットをフル活用する「大規模修繕工事」
vol.36 管理会社のメリットをフル活用する「大規模修繕工事」
BOARD MEMBER
  • 斉藤隆哉

    斉藤隆哉

    事業統括部
    リフォーム企画部長

  • 高橋研一

    高橋研一

    第二事業部
    リフォーム部
    リフォームチーム
    マネージャー

  • 松野悟史

    松野悟史

    第一事業部
    リフォーム部
    リフォームチーム
    マネージャー

  • 沼崎雅俊

    沼崎雅俊

    第二事業部
    横浜支店
    営業チーム

  • 河上聡志

    河上聡志

    第一事業部
    北関東支店
    営業チーム

管理マンションの状態を関係各所で共有

定期的に実施される「管理棟会議」

大規模修繕の時期が近づくと、専門業者から管理組合へ様々な営業活動があると思います。選択の際、もちろんコスト面も大切ですが、それ以上に重要なのが実際の工事内容。建物の状態を細部まで把握して、適切な提案なのかを見極める必要があります。管理会社は、管理員や担当フロントを通じて建物の情報を継続的に取得し、データとして蓄積しています。その膨大なデータを基に、定期的に社内の関係者が集まって、物件毎の情報共有と分析を行う「管理棟会議」を各支店単位で実施しています。コミュニティワンがご提案する大規模修繕工事は、建物固有の問題点や制約、修理履歴を把握した上で、数十年先までを見据えた総合的なプランになっています。

こちらは横浜支店で行われた「管理棟会議」の様子。当該物件の担当者が集まり、プロジェクターを見ながら物件の状態を細かく確認します。

細かく見直しを行い、最適解を導き出します

大規模修繕のベースとなるロードマップ

実際の建物診断・調査の様子。専門家による目視や打診によって、建物の状態を細かくチェックしながら、 必要な修繕方法を見極めていきます。

マンションの資産価値を維持するためには、適切な時期に的確な修繕工事を行うことが必要不可欠です。そのため管理組合では「長期修繕計画」を作成し、区分所有者は毎月「修繕積立金」を支払っています。計画期間は25年以上(新築の場合は30年以上)が推奨されていますが、コミュニティワンでは30年を標準設定としています。
屋上防水や外壁塗装、鉄部塗装、給排水管など、大規模修繕に該当する共用設備は多岐にわたり、おおよその補修・改修時期は下図の通りとなっています。ただし、立地条件や使用状態、素材、施工方法によって劣化状態は大きく変わりますので、あくまで目安だとお考えください。補修技術や材料で新しいものが開発され、耐用年数が延びるケースもあります。大切なのは建物の状態をしっかりと現地で調査して、その時々に合わせた最適な方法を実施することです。
コミュニティワンでは日常的に建物の情報を収集していますし、修繕計画も5年毎の見直しを実施しています。また、工事が終了した後も都度見直しを行い、一級建築士をはじめとした専門スタッフによる精度の高いご提案を差し上げております。

大規模修繕工事で
感謝状を頂きました

平成28年度に大規模修繕工事を終えた、首都圏の某マンション。住民の方には長期にわたるご不便をおかけいたしましたが、工事完了後、光栄にも感謝状を頂くことができました。

建物の一般的な計画修繕周期

同時に実施すれば負担も少なくなります

修繕のタイミングで「改修」の検討を

大規模修繕工事の主たる目的は「定期的な修繕」にありますが、マンション生活をより快適にし、資産価値の向上を目指すのであれば「改修」も検討するべき項目です。たとえば防犯カメラ。すでに備え付けられているものがあるかもしれませんが、最新式のものにアップデートすれば、より鮮明な画像を、クラウドサービスなどを使って簡単に運用することができるかもしれません。
立体駐車場の見直しやバリアフリー化など、改修にあたる工事も大規模修繕の際に同時に行えば、単独で実施するよりも抑えたコストかつ、短期間で交換できる場合もあります。このような提案も、物件の細部を把握している管理会社の得意とするところです。

もともと段差のあったエントランス を部分改修して、ゆるやかなスロープを設置しました。手すりもつけたので、ご高齢の方にもやさしい設備です。

欠かすことのできないお客様アンケート

アフターケアで、工事の真価が問われます

大規模修繕工事には、居住者の日常生活を制限してしまう側面があります。建物全体がシートで覆われて通風や採光に影響が出たり、ベランダが使えなかったり、窓が開けられない期間があったりとストレスがたまるもの。工事関係者が出入りすることによるプライバシー面に、不安を感じる方も少なくありません。
工事中は最大限の配慮を行い、掲示板へのお知らせや各ポストへスケジュールを投函するなど、工事の状況を細かくお伝えするよう努めています。工事終了後は理事会へのご報告とともに、理事長へのアンケートをお願いしています。ご指摘いただいた点を基に問題点や改善点を導き出し、今後の管理や工事に活かせるよう、社内で共有しております。

コミュニティワンで使用している「お客様アンケート」。工事直後の貴重なご意見が、総合的な品質向上へつながります。

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